Vuoi vendere casa e hai problemi con l’affittuario? Non hai nel frattempo registrato il contratto di locazione?
Ecco per te un parere di massima.
Ammettiamo che tra il sig. Cesare e la sig.ra Cleopatra sia stato sottoscritto un contratto di locazione in data 1.2.2006, con termine al 1.2.2010 e che il contratto sia stato rinnovato nel 2011 e poi nel 2014. Ammettiamo inoltre che, in data 20.1.2016, sia deceduta la sig.ra Cleopatra, proprietaria dell’immobile, con il tuo subentro, in qualità di erede della stessa, nella titolarità del contratto. Consideriamo, da ultimo, che nel 2018 il contratto si è tacitamente rinnovato per altri 4 anni e, dunque, sino al 2022, senza che nessuno abbia provveduto a registrare il contratto né alla voltura dello stesso.
Successivamente, il sig. Cesare, conduttore, ha manifestato l’interesse ad acquistare l’immobile alle seguenti condizioni:
– versare un acconto di modico valore (10.000 €);
– imputare i futuri canoni di locazione al prezzo della vendita.
Anche Mevio ha mostrato interesse all’acquisto dell’immobile. Anche in questo caso, tuttavia, a condizioni “particolari”.
Come devi procedere?
1) Innanzitutto, dovresti evitare di accettare la proposta del conduttore Cesare che, già in passato, si è mostrato poco solvibile e spesso moroso.
Peraltro, la proposta di Cesare comporta il pagamento dell’importo complessivo della vendita, fissato in € 50.000,00, tra oltre 10 anni (stante la previsione di un canone di locazione davvero esiguo).
2) Devi comunque considerare che il contratto di locazione si è rinnovato tacitamente e che, dunque, il conduttore Cesare conserva il diritto di prelazione sull’acquisto dell’immobile. Con la conseguenza che, ove decidessi di alienare il bene alle condizioni proposte da Mevio, dovresti comunque inviare una raccomandata a.r. a Cesare per comunicare l’intenzione di vendere e le condizioni della vendita stessa. In mancanza di tale raccomandata Cesare potrebbe contestare la vendita.
3) Devi tenere in considerazione il fatto che le condizioni della seconda proposta di vendita (quella di Mevio) non paiono giuridicamente “sicure” (per te). In sostanza, ti spoglieresti di un bene adesso con la promessa di un pagamento futuro. Con la conseguenza di dover poi “rincorrere” il nuovo compratore e sostenere ulteriori spese.
Il consiglio dello studio legale LTC è dunque il seguente:
– regolarizzare la posizione con il Fisco (e dunque registrare il contratto di locazione a nome tuo e, se ci sono, degli altri eredi) anche al fine di consentire un eventuale sfratto per una prevedibile futura morosità di Cesare;
– inviare, già da subito e comunque entro e non oltre sei mesi dalla scadenza del contratto di locazione, fissata al 1.2.2022, una raccomandata a Cesare con cui manifesti l’intenzione di non rinnovare il contratto di locazione alla sua scadenza (2022). Ed infatti, anche ove trovassi un nuovo compratore, quest’ultimo non potrebbe comunque “liberarsi” dell’inquilino prima del 2022, salvo una spontanea decisione di quest’ultimo di lasciare l’alloggio;
– comunicare a Cesare (che conserva il diritto di prelazione) eventuali condizioni di vendita, onde consentire l’esercizio del diritto di prelazione;
– in ogni caso, sarebbe opportuno che eventuali vendite avvenissero con la dazione immediata dell’intero prezzo.
Siamo stati utili?
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